Процедура признания дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции регламентирована Жилищным кодексом Российской Федерации и Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 № 47 (ред. от 06.04.2022) «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом» (далее – Положение).
Признание многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции осуществляется межведомственной комиссией, создаваемой для этих целей органом государственной власти или местного самоуправления, по месту нахождения жилого помещения.
Для того чтобы признать многоквартирный дом аварийным и подлежащим сносу или реконструкции собственнику помещения или нанимателю необходимо обратиться в межведомственную комиссию, созданную органом местного самоуправления.
В соответствии с п. 45 Положения в межведомственную комиссию подаются следующие документы:
♦ заявление о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции;
♦ заключение специализированной организации, проводившей обследование дома.
Заявитель по своей инициативе может представить также сведения из ЕГРН о правах на жилое помещение и технический паспорт жилого помещения.
Межведомственная комиссия рассматривает поступившее заявление в течение 30 календарных дней.
По результатам работы межведомственная комиссия принимает одно из следующих решений об оценке соответствия помещений и многоквартирных домов установленным вышеуказанным Положением требованиям, а именно:
— о соответствии помещения требованиям, предъявляемым к жилому помещению, и его пригодности для проживания;
— о выявлении оснований для признания помещения подлежащим капитальному ремонту, реконструкции или перепланировке (при необходимости с технико-экономическим обоснованием) с целью приведения утраченных в процессе эксплуатации характеристик жилого помещения в соответствие с установленными в Положении требованиями;
— о выявлении оснований для признания помещения непригодным для проживания;
— об отсутствии оснований для признания жилого помещения непригодным для проживания;
— о выявлении оснований для признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим реконструкции;
— о выявлении оснований для признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу;
— об отсутствии оснований для признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.
На основании полученного заключения соответствующий орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления в течение 30 календарных дней со дня получения заключения, принимает решение о дальнейшем использовании помещения.
На что рассчитывать собственнику квартиры, расположенной в доме, признанном аварийным?
Если многоквартирный дом включен в региональную адресную программу переселения граждан из аварийного жилищного фонда, то собственники жилых помещений в таком доме по своему выбору имеют право:
1) на предоставление другого жилого помещения, взамен изымаемого помещения;
2) на получение возмещения за изымаемое жилое помещение.
Граждане, которые приобрели право собственности на жилое помещение (кроме приобретения права собственности в порядке наследования) после признания многоквартирного дома в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, имеют право только на выплату соответствующего возмещения.
Если многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, не включен в программу расселения аварийного жилищного фонда, то жилищные права собственника жилого помещения в таком доме обеспечиваются путем выкупа изымаемого жилого помещения.
Если собственники жилых помещений в установленный распоряжением органа местного самоуправления срок не осуществили его снос или реконструкцию, орган местного самоуправления принимает решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд, и соответственно об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа.
Орган государственный власти, местного самоуправления, принявший решение об изъятии земельного участка и жилых помещений, обязан выплатить собственнику в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, но не включенным в программу расселения граждан из аварийного жилищного фонда, выкупную цену за жилое помещение. Другое жилое помещение взамен изымаемого может быть предоставлено собственнику в таком случае только при наличии соглашения, достигнутого с органом местного самоуправления, и только с зачетом его стоимости в выкупную цену.
На что рассчитывать нанимателю жилого помещения, признанного аварийным?
В вопросе с расселением жилых помещений, занимаемых гражданами по договорам социального найма все гораздо проще.
В случае, если дом, в котором находится жилое помещение, занимаемое гражданами по договору социального найма, признан аварийным и подлежит сносу, выселяемым из него гражданам органом местного самоуправления, принявшим решение о сносе дома, предоставляются другие благоустроенные жилые помещения по договорам социального найма.
Правовая позиция Верховного Суда Российской Федерации:
Верховный Суд Российской Федерации дал правовую оценку практике принудительного выселения граждан из аварийного жилья без предоставления альтернативной жилой площади, но с выплатой им компенсации существенно ниже рыночной стоимости.
Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных и муниципальных нужд урегулировано ст. 82 ЖК РФ. Федеральный закон от 27.12.2019 № 473-ФЗ (ред. от 30.12.2021) «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и Федеральный закон «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» в части переселения граждан из аварийного жилищного фонда» ст. 32 ЖК РФ дополнена ч. 8.2. согласно которой граждане, которые приобрели право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме после признания его в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (за искл. граждан, право собственности у которых в отношении таких жилых помещений возникло в порядке наследования), имеют право на выплату за изымаемое жилое помещение, рассчитанного в порядке ч.7 указанной статьи, размер которого не может превышать стоимость приобретения им такого жилого помещения, при этом, положения ч. 8.2 данной статьи в отношении таких граждан не применяется.
Приведенная правовая норма вступила в силу со дня официального опубликования указанного Федерального закона, то есть, с 28.12.2019.
В соответствии с ч. 1 ст. 6 ЖК РФ акты жилищного законодательства не имеют обратной силы и применяются к жилищным отношениям, возникшим после введения его в действие. Общим принципом действия норм жилищного права во времени законодателем определен принцип прямого действия во времени. На отношения, возникшие из договоров до вступления в силу, то есть, до 28.12.2019 указанная правовая норма как не имеющая обратной силы, не может применяться к отношениям, возникшим до ее вступления в законную силу.
